本字幕由天琴实验室独家AI技术生成 一个名不见经传的年轻人 如何四两拨千斤成为晚清著名的地产大王 他又是如何功败垂成 黯然收场 敬请关注晚清地产大王的财富之谜 嗯 在19 世纪后期的晚清时代 徐润绝对称得上是一个传奇人物 这个来自广东、闯荡上海的年轻人 以常人难以想象的坚强毅力和超乎常人的胆识智慧 在多个领域创造了他人无法企及的奇迹 他开办茶盏 成为近代中国最大的茶商之一 被誉为近代中国的茶王 他投身航运 不失时机地收买了当时东亚最大的商业船队 从而控制了长江航运、沿海航运的大部分经营权 奠定了中国近代航运业的基础 他开办矿业推动了中国最早使用机器开采的大型煤矿开平煤矿的迅猛发展 并投资多家矿产企业 为创办中国近代采矿业做出了贡献 他推动文化事业 创办同文书局 并与中国近代化的先驱容闳一起 推动了清政府选派中国幼童官费赴美留学 不过 徐润最为人津津乐道的还是他在地产领域的成就 晚清时代的上海 在近代工业化、城市化的浪潮中 房地产业出现了繁荣的景象 徐润敏锐地抓住了这仪器机 迅速实现了暴富 成为当时中国最大的房地产商之一 被誉为地产大王 那么 这个名不见经传的年轻人如何四两拨千斤成为晚清地产界的龙头老大 他的致富秘诀对于今天的人们又会有怎样的启示呢 中国人民大学清史研究所唐博博士做客百家讲坛 为您精彩讲述轻按汉译第二部第11 集晚清地产大王的财富之谜 大家都看过电影上海滩 这部电影给我们留下的 第一印象 就是外地人到上海来打拼 门槛非常高 到了上海之后面对的头等难题 就想找个住处 住哪儿啊 就在这个 呃 普通的老百姓啊 为了进入上海 为了寻找立足之地 而在想办法凑钱租房子 买房子的时候 有一个叫徐润的小伙子 通过经营房地产 积累了大量的财富 人称啊 上海的地产大王 他的财富故事 很传奇 他的财富经验呢 也很多啊 很值得回味 那么下面呢 就由我带领大家一起来分享他的这个财富故事和财富经验 现在啊 大家都有一种感受 在北上广深这样的一线城市啊 房价非常高 那么在晚清的这个时候啊 在清朝后期 也有这样一些一线城市有类似的特点 这些一线城市主要包括上海 天津 广州、汉口都是商业城市 这些城市的房地产啊 在城市化的浪潮当中畸形繁荣 他们也出现了房价涨得快 房价比较高的这种情况 尤其在上海这种情况更加突出 那么大家会问了 为什么会出现这样的现象 为什么上海的房地产价格会出现飙升呢 这主要是因为近代社会出现了城市化的浪潮 道光22 年1842年 清朝在鸦片战争中战败 被迫签署了南京条约 南京条约里 有这么一个规定就是 将上海辟为通商口岸 以前上海不是通商口岸 这个闭关政策的时候 只有广州一口对外通商 这时候呢 上海也变成了通商口岸 在南京条约的附于附件里面 英法美等国 就在这个地方啊 可以设立租界 自己管自己 那么此后啊 上海就成为了一个逐渐的成为了东南沿海的一个重要的贸易中心 一个对外贸易的大都市 一些精明的外国人商人就 嗅出了其中的商机 他们就开始盖房子 甭管是盖那个豪宅租给富人 还是盖窝棚盖那个板房租给穷人 他们的租金收入都很多 这个租金收益啊 都能达到每年百分之三四十 上海的一个租界当局看到这个盖房子出租能有这么高的收益率 很羡慕啊 所以啊 他们就在某些政策上做出了放宽 鼓励这么做 好 刚性需求是非常庞大的 政府呢 啊 租界当局诱放宽了政策上的限制松绑 加上上海当时已经成为了东亚地区首屈一指的贸易中心、航运中心 通讯条件、交通条件都比较便利 南来北往的商人很多 那这样的话呢 这个地方就逐渐的成为了各路商人云集的冒险家乐园 上海的房地产交易啊 就越来越热络 越来越红火 房产交易量的提升 就带动了房价和地价的上涨 尤其在租界里面 由于引进了西方的市政管理体系 居住的环境 相对来说 居住的环境更加舒适 交通也更加便利 所以啊 当时 很多外地到上海来打拼的人 就把压在租界能够买得起一套房子作为他毕生的奋斗目标 以及衡量他事业成功的标准 这就进一步刺激了上海租界房地产价格的上涨 一片片的棚户被拆掉了 代之而起的是具有上海特色的石库门里弄建筑 这让当时的商人和官府 都是兴高采烈 今天我们知道 人口爆炸 这个房价上涨都是城市病的典型特征 那么在当时 这更是一种畸形的繁荣 但是没办法 市场就是这样 环境就是这样 没有人能够阻挡 这股潮流 19 世纪晚期的上海 在近代城市化的进程中催生了房地产业的迅猛发展 徐润正是抓住了上海房地产价格上涨的历史机遇 抓住了上海房地产价格上涨速度快、涨幅大、价格高的特点 大量的买房买地 享受了城市化给他带来的巨大红利 那么 徐润对房地产业的敏锐嗅觉究竟来自哪里 这一过程中 他又采取了怎样的办法呢 徐润啊 是外地人 他不是上海人 他老家是广东香山 这个他跟孙中山是老乡 后来为了纪念孙中山啊 就把这个广东的香山县改名为中山市 到现在还有中山市这个地方 咸丰二年 公元1852年 徐润呢 就离开了家乡 到上海来打拼 他先是在叔父的推荐下 进入了英国人开设了一家公司叫宝顺洋行 当学徒工 这一年14 岁 就在这一年啊 这个银行的老板叫围脖 即将任满回国 他呀 见到继任者就是下一任的老板的时候 说了这么一番话 他说呀 上海市面此后必大 汝于地产上颇有大志 带供述与如扬子江路至16 铺地厂最妙 此外 阿泽南京、河南 福州、四川登录可以接通 辛劳北门直北至美租界各段地基ER 尽可有一文治译文 什么意思呢 简单的说一说 就上海这个地方啊 以后市区肯定会扩张 在这个地方做房地产生意 肯定没问题 保赚不赔 尤其是市中心的一些区域 比如南京路 比如福州路这些地方 你有多少钱就砸多少钱到上面有多少就买多少的 肯定稳赚不赔 甭管这个新的老板是否接受了他的这番建议 但是在一旁啊伺候着的这个徐润都听到了 徐润发现 原来这个房地产还真是一个造富的工具啊 还真是一个能让人迅速致富的工具啊 他说的有道理 几年之后 徐润由于工作努力 被提拔为了买办 说到买办这个词汇 大家一定会觉得这是个贬义词 一提到买办 大家一定会想到这个买办资产阶级 这不是一个好名词 跟汉奸没什么两样啊 实际上啊 这个买办 他是一个中性词 它指的是什么呢 他指的是这个在华的这些外国公司啊 雇佣呢 中国人给他们干嘛呢 做代理 换句话说 就是在中国的外资企业打工做职业经理人的那些中国人 这些人啊 精通跟外国人打交道的技巧 外语也很娴熟 所以说在当时的社会里啊 他是稀缺人才 既然是稀缺人才 那就是物以稀为贵 他们的薪酬就高 挣的钱就多 徐润当了买办 他的工资一下子就涨上去了 经过了几年的积累 他通过买办的这个佣金 赚得了第一桶金 大家知道靠攒钱来买房子是挺难的 虽然能攒很多 但是相对于房价还是很渺小 徐润当时的财力啊 很单薄 自己根本买不起地 买不起房 只有啊 跟这个别人合伙儿一起来合作买房买地 他的第一笔投资是跟自己的叔父徐玉婷一起来投资在这个余庆里 这个地方 上海的余庆里 花了四万八千两银子买了个房子 很快呢 他又跟另外两个朋友合伙啊 在这个上海的200度买了一座宅院 还包括几亩地 花了三万一千两银子 同治二年 公元1863年 太平天国的军队打到了上海附近 这个徐玉婷很着急 很害怕 就想把这个余庆里的房子给卖了 徐润梅着急 徐润说了这么一番话 徐润说 上海自泰西护士百业振兴 万商咸集 富庶甲于东南 D 假日易祥贵 已经是SI 利于百倍 什么意思呢 说上海这个地方啊 商业很发达 商人非常多 交通也很便利 这就是上海这个地方以后房地产升值的基础 徐润看到了这样的基础 所以徐认为 只要经济还在发展 只要商人不断的聚集 上海的房地产价格就不可能的一定会继续涨 事实证明 他的判断在一定时间段内是正确的 同治七年公元1868年 徐润离开了宝顺洋行 开始单干 当然 这个时候房地产还不是他的主业 他赚钱啊 还得靠做别的买卖 19 世纪60 年代到80 年代啊 中国的茶叶出口啊 利润非常大 可以说是黄金时期 那么徐润 徐仁就抓住了这样一个历史性的机遇 利用他在宝顺洋行积累的人脉关系 大量的做这个茶叶的买卖 开设了多家茶栈 迅速的成为了近代中国最大的茶叶出口供应商之一 赚了很多钱 以前呀 这个局任经营房地产 最缺钱啊 最犯愁的是钱的问题 现在通过茶叶生意赚了很多钱 既然赚了钱之后呢 呃 既然不差钱儿了 那就没有必要再跟别人一起合伙买房子买地 那就开始单干了 自己买 他就开始独闯房地产市场 经过了若干年的打拼啊 这个到了光绪九年 公元1883年这一年啊 这个他在上海的这个房地产市场 可以说已经搞得是风生水起了 他先后投资了220 多万两银子 大量的买房买地 名下拥有的土地3200 多亩 其中2900 亩还没盖房子 是储备地 等着升值 键程的房子啊 有2000多件各种各样的房子 有商铺 有洋房 有楼房 还有平房 那么这些房子在这一年的时候 它的市值是多少呢 它的市值是350 多万两银子 也就是说从他投资买房到这个时候升值 它的升值这个比率啊是涨了57% 另外呢 他这大多数房子都在出租 租金的收益率 6% 每年都能收十几万两银子 有人说这个租金的收益率不太高啊 才6 %啊 但是啊这个 收益率不高 风险也很低 几乎是稳赚不赔 比较保险 所以啊 徐振就以这样的战绩被当时的上海业界称之为晚清上海的地产大王 看来呀 当年韦伯留下的那番话 确实有先见之明 徐润听了那番话 结果啊 受益匪浅 当年征战在上海房地产业的步伐 巨商富贾争斗也在所难免 但几个回合下来 徐润却成为笑到最后的地产大王 那么 徐润的经营秘诀会是什么 他与众不同的地方又在哪里呢 徐润 这个经营房地产都有哪些秘籍 有哪些力气呢 我们一个一个来看 询问经营房地产有三大利器 第一个利器就是资金雄厚 徐仁 他不是一个人在战斗 他是有背景的商人 他的背景是谁呢 就是大名鼎鼎的北洋大臣、直隶总督李鸿章 李鸿章当时啊啊在主持搞这个洋务运动 办了很多企业 比如说轮船、招商局、开平煤矿这些民用企业 他就委托徐润 来替他做经营、做管理 以前这些企业呀 都是亏钱的 徐任到任啊 这个进行管理之后啊 这些企业扭亏为盈 开始赚钱了啊 所以 徐润的经营能力就得到了李鸿章的认可 徐瑞还独自创办了上海茶叶公所 还创办了一些这个保险公司 所以在保险业啊 在茶叶方面 甚至呢他还资助了 学生就留美 资助留学生 所以在很多行业它都有涉足 都挣了钱 因为我们知道房地产业是一个资金密集型行业 干这个工作啊 做这个生意啊 离不开大量的资金投入 因此 徐润积累了大量的资金 成为他做房地产经营的头号利器 那么第二个利器 就是眼光前卫 当时啊 一般的买办并不热衷于搞房地产经纪 呃 他们比较热衷的是赚了钱之后再扩大生产 那么 即便是赚了钱 他们想买D 也仅仅是买农地 买内耕地 当个大地主 租给别人耕种收租子 徐润就不一样了 徐润涉足房地产领域啊 他是 买宅地 买房子 然后出租 这个做法他当时是很时髦的 徐润跟洋人很熟 他总能提前的从洋人那里获悉 这个租借哪个街区、哪个社区即将做规划 哪个地方要修路 哪个地方要架桥 哪个地方交通会变得便利 哪个地方要开个商场 他都会提前获悉 然后呢 提前布局 把这个地方附近的地买下来 这样呢 等这个规划一旦落了地 一旦变成了现实 这个地方的房价、地价就会起来 起来以后呢 他就转手卖掉 牟取暴利 所以啊 他实际上这么做啊 他这个搞这个房地产经营啊 在很大程度上依赖的是内幕消息 通过搞内幕消息来牟取暴利 但不管怎么说 这种靠低买高卖啊 炒作宅第经营房地产的这种模式 呃 在当时啊 这个做法还是很前卫 第三个利器 多措融资 经营房地产 我们知道要占用大量的资金 现在买一套房子动辄几百万 买完之后这个钱就放在这里 几年可能都动不了 如果全都自掏腰包的话 那这个资金占有量就非常大 资金成本很高 所以呀 很多聪明的商人他都怎么做呢 要花别人的钱办自己的事儿 那就是 啊用一个专有名词 那就是融资 那么徐润呢 为了融资 他就想了三个办法 第一个办法 招股融资 徐润最初的计划是把他名下他买的这些房地产资产打包 做一个估值 这个估值估完之后呢 以创办宝源祥房产公司的名义上市 这个上市不是上这个什么上交所深交所 他就是推向市场 然后 炒股 那怎么着呢 他说这些资产估值大概是四百万两银子 他把它切分为40 万股 美股十两银子向社会公开募集资本 但是这么做呢 呃 可以说风险是分散了啊 大家一起来集资 那么同时呢 将来分红的时候 那也是谁出了钱没分红 的分红呢也会分散 也就是说啊 风险共担 利益也是共享 那徐愿意想 我赚了钱还要给大家分 这是不是个赔本买卖啊 赚不了多少钱呀 所以啊 徐润这个心里一直对这种招股募资的这种方式啊 心态很矛盾 一直没有下决心 正好在这个时候 他的一个朋友 一个英国商人叫顾琳 就听说他这个计划 顾里很感兴趣 觉得啊啊这个计划将来一定很有前途 他就跟徐润说说这样吧啊 你也不用去抵押你的房产了 我在伦敦有房产 我用我在英国伦敦的房产去抵押 抵给银行 然后呢换取贷款 能够换取二百万两银子的贷款 这样的话呢 呃 我换取了贷款 然后再贷给你 利率4 .5 % 这个利率不算高啊 分20年你还给我就可以了 顾琳说 我有这个办法 我确信能把这个贷款贷下来 这个 徐润一听 哎 这好啊 你这主意不错 徐润就想 啊 呃 第一不用我徐润拿自己的房产做抵押 第二呢 他确实能够带来钱啊 能够带来资金 第三呢 这个将来如果分成的话呀 我只需要跟顾里一个人分红就可以了 不需要跟其他所有人分红 这样我才能够得到至少一半儿的 的收益 所以 徐润觉得这是一桩很靠谱的买卖 于是呢 就在顾临回国之前 他给了顾林一万两银子作为酬谢 请顾林去办这件事情 结果顾琳回到英国之后 据说先是犯了癫痫病 接下来呢 就音讯皆无 原来啊 这个顾琳是个大骗子 绝对上当 一万两银子打了水漂 这事儿也就不了了之了 这第二个办法就是抵押贷款 通过顾林这个事儿啊 徐润吸取了一个教训 招股合营啊 容易上当受骗 这个以后还是必须得自己单干啊 以后还得单干 肥水不流外人田 不能跟别人合伙搞经营 绝对不能让外来投资者 共享利益 共担风险 共享利益绝对不能让外来投资者来稀释我的股份 于是呢 徐峥就决心一切靠自己 拿自己的这个自有的房产来做抵押 到钱庄去换取贷款 由于当时他这个房产还在升值 所以他换取这个抵押贷款是很容易的 他先后从22 家钱庄换取了一百零五万两银子的贷款 然后呢 拿到这些贷款之后啊 他去开发新的房地产项目 然后再拿这个新的项目 再继续滚动贷款 不断的滚 越滚越多 同时呢 徐润还持有轮船、招商局还有上海茶叶公所的一些股票 他把这些股票也抵押到钱庄去了 来换取贷款 这样他又换了40 多万、2亿银子的贷款 这样呢 他就把航运、茶叶这些行业也都拉进了他房地产的这个大盘子里头 第三个办法 就是挪用款项 徐润还把上下游产业的一些回款、欠款 都绑架到他这个房地产的战车之上 都纳入到了房地产的大盘子里面 就这样啊呃 挪用了30 多万两银子 这通过这三个办法 还有其他的一些 呃一些小的这些办法加起来啊这个 宝源祥房产公司一共筹集了250 多万两银子的 这个资本金 好记 有内幕信息 又有比较稳定的现金流 那个徐润的 生意 徐润的房地产生意啊就越做越大 逐渐成为了上海华人圈里头的非常著名的地产大王 经过多年的积累 徐润先后和华商、外商和创了上海地方公司、宝源祥房产公司等多家房产公司 在房地产界风生水起 笑傲群雄 成为华商中名副其实的地产大王 然而世事难料 一场突如其来的战争将徐润从人生巅峰无情的摔进了低谷 地产大王的神话就此破灭 徐润最终黯然离开上海 那么这场战争是如何将地产大王变成烂尾富豪的 没落后的徐润能否东山再起呢 徐润做这个房地产生意啊 呃 他创办这个宝源祥房产公司其实是很脆弱的 他有两大缺陷 使人无法高枕无忧 他创办过程 非常粗放 筹资的渠道有两大缺陷 哪两大缺陷呢 第一是独立出资 你独立出资 那所有的风险都加在你身上了 一旦出了问题 没有人替你分担风险 第二个呢 就是贷款太多 他的这个负债率啊 达到了70%以上 这种滚雪球式的操作其实还是很脆弱的 它是建立在两个方面 第一啊 建立在这个徐睿有着敏锐的市场眼光和内幕消息 另外还建立在当时上海还处在房地产价格不断上涨的这么一个态势 但得益于这种房价上涨的环境 一旦环境发生了逆转 一旦有了突发事件 导致环境发生了逆转 房价下跌了 那保健箱公司这种 融资方式 那么这种经营方式就可能 出大问题 他就可能面临资金链断裂的危险 那么这种危机啊 很快就来到 光绪九年 公元1883年 中法战争爆发 原来这个战争一直在越南打 后来呢 战火烧到了中国沿海 法国的舰队呢 开到了上海附近 扬言要炮轰上海 炮轰江南制造总局 当时的两江总督曾国荃啊 也毫不示弱 这个你要炮轰我 那我就沉船堵塞长江口 不让你反抗军进来 法国舰队 是你要堵海口 那行 那我就封锁海口 不让所有的商船进到你上海来 这样一攻一守 上海的对外贸易就暂时中断 大家都知道 中法之间啊 这个战争并没有在上海打起来 啊 但是港口的封锁造成了外贸的停滞 导致了经济的滑坡啊 直接的后果就是银根紧张 银根一紧张 钱庄贷出去的钱收不回来 钱装就麻烦了 搞不好就要破产 那么企业呢 拿了钱去买了东西 收不回来 你这外貌封锁了企业的帐就平不了 企业有可能破产 所以大家都出现了资金链断裂 陷入了困境 我们知道经济危机的时候啊啊现金为王 谁手里钱最多 谁手里现金最多 所以就可能啊 通过自己手里持有的资金度过这段危机 并且在危机结束的时候逢低抄底 为未来占有先机 所以所有的企业 所有的商人都懂得这个道理 因此啊 上海市面儿就出现了大家大量的把这个手里持有的房产、土地抛售出去 换取现金 能换多少是多少 这就加速了上海房地产价格的下跌步伐 徐润创办宝源祥房产公司的这250 多万两银子啊 都是债务 他都来自于对钱庄的贷款 这个时候22 加钱装饰 同时上门讨债 自个儿也缺钱 怎么办 正好来讨债了 徐润呢 就派人去跟这些钱庄老板谈判 结果谈来谈去 这个怎么还债呢 谈了两个方案 第一个方案 就是把徐润啊名下所有的 房子土地拍卖抵债 哥 在好的年景啊 这些房子啊土地加起来能值三百五十万两银子 卖掉还债 绰绰有余 但是眼下这个局面呢 房地产价格在下跌 一个是卖不上价 二是根本就卖不出去 呃 钱庄当时又急着要钱 所以这条路啊 这个方案行不通 直接就被这钱老板给否决了 那就第二个方案 第二个方案就是把这个徐润欠这些钱装的债务转化为这些钱庄 只有宝源祥房产公司的股份 也就是所谓的债转股 啊 听起来是不错 钱庄老板们看中的不是这家公司 也不是内股份 他们要现金 所以啊 他们不想把这些债务完全转化为这个公司的股份 而是什么呢 希望能够找一个有钱的主儿 找一个手里持有现金比较多的商人 跟他们一起来合伙把这家公司的股份承接下 能够往下一半的股份把现金掏出来 起码能给这些钱装啊 还一部分现金 那么找谁来当这个大股东呢 大家想到了大商人盛宣怀 这个人是个红顶商人 他是李鸿章身边的红人啊 有官职 同学做生意 可是己经接触啊 他发现这个盛宣怀啊 对这个债转股这种模式啊 特别是让自个儿出钱去买宝源祥房产公司股份的这个方式啊 不感兴趣 同时呢 盛宣怀手里其实也没多少钱 其实啊 就在这个节骨眼上 盛宣怀也没闲着 他在干嘛呢 李鸿章早就听说徐润在炒房的 炒地 而且资金量非常大 李鸿章就怀疑他这资金的来源有问题 就派盛宣怀去明察暗访 结果 不查 不知道 一查吓一跳 还真查出问题来了 查什么问题呢 说徐润啊啊 曾经从轮船招商局的账上 挪走了十六万两银子的公款 干嘛呢 用于炒房的炒地和买股票 注意啊 这真的是挪用公款 而且呢 他还利用这个招商局的名头 为自己贷款做担保 这算是经济犯罪啊 所以李鸿章得到奏报之后啊 是非常生气 下令严查 盛宣怀有自己的小久久 盛宣怀啊 早就对徐润名下的那些房地产 特别是一些地段比较好的 黄金地段的那些房产和地产很感兴趣 垂涎三尺 早就想据为己有 一直找不着机会 这回啊 这机会算等来了啊 他就准备落井下石 直接提出了官方的处理意见 要求将徐润所有的房产和地产全部卖掉 来补那个 挪用公款的窟窿啊 至于徐润呢 赶出招商局别干了 革职拿问 在盛宣怀的一手操办之下 徐润的房产被严重的低估了 一些原本能值七八万两银子的这些房产呢 在这样一个结构眼上 只被估值两三万两 低价卖掉卖哪儿呢 低价抵给了轮船招商局 把这房产的个人成就抵债 钱庄老板们看到啊 这个徐润已经倒了霉了 啊知道保健箱公司根本就没什么投资价值 所以呢 债转股啊 他们不答应 搞什么债转股 他们就逼迫徐润啊 要把自己名下所有的房产全都卖掉还债 你还现金 在经过一番博弈 双方议定给学院两年时间 把这些房地产全部出清来还债 这个时候的徐润 真的是内外交困啊 他只有想尽一切办法找钱还债 摆脱危机 可是啊 他没有多少流动资金 只能去变卖他的辛苦积累来的房产和地产 即便是现在房价地价在下跌啊 这个他也等不及了阿 能卖就卖 多少钱都卖啊 为了尽快的搞到现金 只有贱价出卖 这真是一场跳楼大甩卖啊 费了很大劲 他总算是把他名下的房产地产都给出清了 都卖光了 换得了银子 用了两年的时间 把这些欠债都给还上了 把底给这个轮船招商局的那个窟窿啊也给堵上了 结果呢 按照市场价来计算啊 他这个这一把亏了八九十万两银子 后来啊 上海的房地产价格又重新步入了上升通道 20年之后 这些房地产价格涨了七八倍 如果这么算来 徐润等于亏了1000多万两银子 再加上他贱价卖股票 亏的银子加起来啊 亏了一千六百万两银子 这么大的损失 一千六百万两 折合今天的人民币啊 404

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